Köln | Das Kölner Unternehmen Kampmeyer Immobilien stellte heute seinen aktuellen Immobilien-Marktbericht vor. Daraus geht hervor, dass sich die Kölner Immobilienpreise und Mieten beruhigt haben. Während der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen in den vergangen zwölf Monaten um 6,28 Prozent – von 2.753 auf 2.926 Euro – gestiegen ist, bleibt der Neubaupreis mit einer Veränderung um 0,22 Prozent – von 4.032 auf 4.023 Euro – nahezu unverändert. Die Immobilienexperten führen diese Entwicklung der Neubaupreise auch auf den verstärkten Bau preiswerterer Wohnung zurück. Alle angegeben Preise beinhalten keine Nebenkosten und beziehen sich auf den Zeitraum zwischen dem 1. Juni 2015 bis 31. Mai 2016.
Noch nie sei es so schwierig gewesen, einen einheitliches Bild über die Immobilienpreise in Köln zu zeichnen, erklärt Roland Kampmeyer, Geschäftsführer der Kampmeyer Immobilien. „Die Perspektiven sind dermaßen unterschiedlich, dass eine einheitliche Tendenz nicht mehr abzulesen ist. Köln entwickelt sich sehr unterschiedlich“, so Kampmeyer.
Aus dem Immobilienmarktbericht Köln 2016 geht hervor, dass sich der Anstieg der Neubaupreise vorübergehende beruhigt hat. In den zurückliegenden zwölf Monaten stiegen die Durchschnittsmieten für Neubauwohnungen um 2,65 Prozent von 11,71 auf 12,02 Euro. Den stärksten Anstieg verzeichnete Kampmeyer Immobilien im Jahr 2011, mit einem durchschnittlichen Kaufpreis für Neubauwohnungen mit 17,10 Prozent.
Neubaumieten: Steigerungen in vielen Stadtteilen
Neubaumieten sind unterschiedlich über das Stadtgebiet verteilt. Während in den zentralen linksrheinischen Stadtteilen Mieten zwischen etwa 11 Euro und 14,50 Euro aufgerufen werden, besteht rechtsrheinisch ein dichtes Preisgefüge zwischen 9,50 bis 10,50 Euro. Zwei Ausnahmen dazu bilden Brück mit 11 Euro und Mülheim mit 12 Euro. Die günstigsten Neubauwohnungen werden in Stammheim mit 8,50 Euro angeboten. Am höchsten sind sie mit durchschnittlich 14,47 Euro in der Neustadt-Nord. In den zurückliegenden zwölf Monaten sind sie fast im gesamten Stadtgebiet gestiegen.
Im linksrheinischen Sülz und in den rechtsrheinischen Stadtteilen Dellbrück, Dünnwald, Holweide, Humboldt-Gremberg, Ensen und Merheim gingen sie, dem allgemeinen Trend entgegen, leicht zurück. In den Bezirken Ehrenfeld, Müngersdorf und Junkersdorf bleiben die Angebotsmieten – mit 11,50 Euro, 13,27 Euro und 13,07 Euro – stabil.
Besonders auffällig seien aber die Preise in Zollstock. Hier sei eine deutliche Steigerung zu verzeichnen. Die Neubaumieten in Rodenkirchen, Marienburg und Bayenthal von 12,30 bis 13 Euro spiegeln zwar die Beliebtheit der zentrumsnahen Stadtteile und der Rheinlage wieder, aber Zollstock nimmt dort mittlerweile gemeinsam mit Marienburg den zweiten Platz nach Spitzenreiter Bayenthal ein. „Aber auch der Kölner Norden wird deutlich attraktiver, und das färbt natürlich auf die nebenliegenden Stadtteile ab“, erklärt Kampmeyer, denn durch die Weiterentwicklung der Infrastruktur steigen auch hier die Mietpreise.
Bestandsmieten: unterschiedliche Tendenzen
In 22 von insgesamt 35 rechtsrheinischen Stadtteilen liegen die Angebotsmieten zwischen 8 und 9 Euro. In den meisten linksrheinischen Stadtteilen bewegen sich die Mieten zwischen 9 und 12 Euro. Nordwestliche Stadtteile befinden sich wie Worringen mit 8,01 Euro, Merkenich, Lindweiler und Heimersdorf mit 8,50 Euro und Weidenpesch mit 9,41 Euro noch im einstelligen Bereich. Wie die Neubaumiete ist auch die Bestandsmiete gestiegen. Im Durchschnitt liegen die Bestandsmietpreise in Köln bei 10,14 Euro.
Ein besonders starker Anstieg von über fünf Prozent ist zum Beispiel in Seeberg, Lindweiler, Mauenheim, Bocklemünd/Mengenich, Lövenich, Müngersdorf, Klettenberg, Rondorf, Langel, Porz, Neubrück, Kalk, Poll und Humboldt-Gremberg festzustellen.
Eigentumswohnungen: Neubau
Die höchsten Preise für Neubau-Wohnungen werden weiterhin in zentralen linksrheinischen Stadtteilen aufgerufen. „Das rechtsrheinische Potenzial wird zukünftig zu beachtlichen Veränderungen der Kölner Wohnraummärkte führen. Bis zu seiner Erschließung ist die Konzentration neuer Quartiersentwicklungen auf den Kölner Südwesten im Kölner Neubaupreisgefüge klar zu erkennen“ beschreibt Kampmeyer die Situation.
Mit 5.875 Euro werden in der Altstadt-Nord die höchsten Angebotspreise des Kölner Stadtgebiets verzeichnet. Dicht gefolgt von Lindenthal mit 5.500 Euro. Zwischen 4.000 und etwa 4.900 Euro bewegen sich die Preise beispielsweise in Marienburg, Raderberg, Bayenthal, Braunsfeld, Ehrenfeld, Müngersdorf und Nippes. Der Preisunterschied zwischen beiden Rheinseiten wird geringer. Dafür, dass sich links- und rechtsrheinische Wohnungspreise weiter annähern, sprechen beispielsweise die Chancen durch Entwicklungen der Porzer City, des Deutzer Hafens und des ehemaligen Gewerbegebiets im Mülheimer Süden, so Kampmeyer.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand liegen im Kölner Durchschnitt 1.097 Euro unter den Neubaupreisen. Sie sind in den zurückliegenden zwölf Monaten, 1. Juni 2015 bis 1. Mai 2016, aber fast im ganzen Stadtgebiet gestiegen. Stadtteile wie Longerich, Rondorf, Rath/Heumar, Wahn und Wahnheide weisen stabile Angebotspreise auf. Preisrückgänge zwischen zwei und fünf Prozent verbuchen beispielsweise Ossendorf, Mauenheim und Buchforst. Die Bestandspreise steigen fast in der gesamten Innenstadt und in den angrenzenden Stadtteilen wie beispielsweise Neuehrenfeld, Ehrenfeld, Lindenthal, Sülz, Klettenberg und Zollstock. Die fallenden Preise in Junkersdorf sind auf angebotsspezifische Merkmale zurückzuführen. Der Preisrückgang des Stadtteils steht im Gegensatz zur steigenden Attraktivität seiner Wohnlagen.
In rechtsrheinischen Stadtteilen legten die Angebotspreise unter anderem in Poll, Kalk, Dellbrück, Dünnwald und Humboldt-Gremberg um bis zu fünf Prozent zu. Ein Preisanstieg dieser Höhe war bisher fast ausschließlich in zentralen Lagen zu beobachten. Das die Preis-Hotspots jetzt über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind, liegt auch an der hohen Nachfrage. Jetzt machen weniger zentrale Stadtteile mit ungünstigerer Anbindung auf sich aufmerksam.
Eigentumswohnungen: Bestand
Die höchsten Bestandspreise werden in Lindenthal mit 4.144 Euro und die niedrigsten in Meschenich mit 765 Euro aufgerufen. In nachgefragten linksrheinischen Stadtteilen wie Sürth, Rodenkirchen, Marienburg, Bayenthal, Klettenberg und Sülz liegen die Kaufpreise zwischen 3.000 und 4.000 Euro. Im rechtsrheinischen werden die meisten Wohnungen zu Preisen zwischen 1.500 und 2.500 Euro angeboten. Rechtsrheinische Ausnahmen bilden Deutz mit 3.762 Euro, Lind mit 3.218 Euro und Dellbrück mit 2.692 Euro.
Prognose 2018
Der Kölner Immobilienmarkt verhält sich bisher sehr stabil, erklärt Kampmeyer und fügt hinzu. „Natürlich reicht das noch nicht aus. Es fehlt immer noch an Wohnraum, nicht nur für Studenten aber auch für Familien.“
Die Neubaupreise steigen in den nächsten drei Jahren von derzeit durchschnittlich 4.023 Euro um über zwölf Prozent auf etwa 4.515 Euro. Die Kaufpreise für Bestandswohnungen steigen im gleichen Zeitraum weniger deutlich von 2.926 Euro auf 3.031 Euro. Dieser Anstieg in drei Jahren entspricht moderaten 3,6 Prozent.
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Diese und weitere Entwicklungen sind dem Kampmeyer Immobilienmarktbericht Köln 2016 zu entnehmen. Sie basieren nach Angaben des Unternehmens auf über 20 Millionen Datensätze, eigene Transaktionen und laufende Recherchen zwischen dem 1. Juni 2015 und dem 31. Mai 2016 zugrunde. Der Marktbericht und weitere Informationen zu Neubauhäuser und Bestandshäuser kann kostenfrei über die Homepage des Unternehmens bezogen werden.
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Autor: Irem Barlin
Foto: Illustration: Kampmeyer Immobilien
