Köln | In einem aktuellen Ranking des Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate hat sich die Schildergasse als Kölner Einkaufsmeile tapfer geschlagen. Mit 11.438 Passanten pro Stunde liegt der Kölner Vertreter im bundesweiten Ranking auf Platz zwei.
Wie das Maklerhaus am heutigen Dienstag berichtete, kommen in diessem Jahr lediglich drei Einkaufsmeilen auf einen Stundenwert von mehr als 10.000 Passanten. Mit 12.870 lag die Kaufinger Straße in der Münchener Innenstadt unangefochten an der Spitze, gefolgt von der Schildergasse und der Frankfurter Zeil mit 10.402 Passanten. Doch während die Kaufinger Straße mit Spitzenmieten von 370 Euro auch hier den Spitzenplatz, die Zeil mit bis zu 300 Euro auf den fünften Rang kommt, liegt die Schildergasse nicht einmal in den Top Ten.
Die Entwicklung der Passantenfrequenzen in den Top-Lagen deutscher Innenstädte ist und bleibt ein ebenso bedeutendes wie viel diskutiertes Thema der unterschiedlichsten Akteure in der Einzelhandelslandschaft. Die wichtigste Erkenntnis einer Frequenzanalyse ist dabei weniger die genaue Personenzahl, die für eine Lage in der Stunde gezählt wurde. Vielmehr ist es die Größenordnung des Kundenpotenzials und die Hierarchie der berücksichtigten Shoppingmeilen im innerstädtischen sowie im bundesweiten Kontext. BNP Paribas Real Estate führte die Passantenzählung am 10. Juni dieses Jahres zeitgleich an 95 Zählpunkte in 27 Städten aus.
„Vor diesem Hintergrund lässt sich mit Blick auf die Ergebnisse der Zählung im Sommer 2018 festhalten, dass ein stündliches Passantenaufkommen von rund 5.000 Menschen für eine Konsumlage ein überdurchschnittliches Resultat ist. Mit mehr als 7.000 Passanten stehen die Chancen auf eine Top-10-Platzierung gut, während über die fünf besten Flaniermeilen deutlich mehr als 8.000 Shoppingwillige schlendern und für einen der drei Podestplätze mindestens 10.400 Personen nötig sind“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.
In der Konsequenz sind die Schwankungen der Frequenzzahlen, die 2018 in erster Linie mit den sehr hohen Temperaturen zusammenhingen, in Anbetracht der vergangenen fünf Jahre nicht so gravierend, als dass sich insbesondere im Bereich der Top-Platzierungen des bundesweiten Rankings deutliche Verschiebungen ergeben würden.
An der Spitze unveränderte Reihenfolge – Drei Kölner Standorte in den Top Ten
In einer eigenen Liga spielt Jahr für Jahr bereits seit 2013 die Kaufingerstraße in München, die sich mit knapp 12.900 Passanten abermals an die Spitze der Frequenz-Tabelle setzt. Bei der letztjährigen europaweit durchgeführten Zählung von BNP Paribas Real Estate in insgesamt 23 Städten und 19 Ländern bedeutete ein vergleichbares Resultat (12.832 Personen) sogar Rang 2 hinter der Londoner Oxford Street. Mit etwas Abstand auf Position 2 folgt die Kölner Schildergasse, die sich mit rund 11.400 Passanten zum dritten Mal in Folge die zweitbelebteste deutsche Shoppingmeile nennen darf.
Die 15 meistfrequentierten Einkaufsstraßen in Deutschland. Köln ist gleich drei Mal unter den besten zehn. Grafik: BNPPRE
Zusammen mit dem Wallrafplatz (8.200, Rang 5) und der Hohe Straße (7.200, Rang 10) bietet der Einzelhandelsmarkt der Domstadt gleich drei Top-10-Lagen – das schafft selbst die bayerische Landeshauptstadt nicht.
Erfreulich ist zudem die Bilanz der Frankfurter Zeil, die mit 10.400 potenziellen Kunden an Passanten gewinnt und somit wie zuletzt 2013 den Sprung auf das Podest schafft. Die Hochfrequenzlagen der drei übrigen Shoppingmetropolen Düsseldorf, Hamburg und Berlin finden sich auf den Positionen 11 bis 21 wieder. Hierbei bleibt die Düsseldorfer Flinger Straße nur knapp unter der 7.000-Personen-Marke und hat seit 2016 um mehr als 700 Passanten zugelegt. Über 6.000 Menschen waren zum Zählzeitpunkt außerdem in der Mönckebergstraße in Hamburg (6.340, Platz 18) und der Berliner Tauentzienstraße (6.061, Position 21) unterwegs.
Unsicherheiten und verteilte Standorte als Grund für die Schwäche der größten Städte
Warum die beiden größten deutschen Städte keine Top-Platzierungen erreichen, erklärt sich mit Blick auf die Einzelhandelsmärkte der Haupt- bzw. Hansestadt: In Berlin locken die verschiedenen Retail-Hotspots ganz unterschiedliche Zielgruppen an und sorgen für eine Verteilung der Passantenströme über das sehr große Innenstadtgebiet. In Hamburg machen die zahlreichen Projekte, zu denen neben dem Alten Wall und den Stadthöfen unter anderem die Planungen zum Umbau des Hamburger Hofs sowie die noch ungewisse Zukunft des Hanseviertels zählen, die Entwicklung der Wegebeziehungen und Frequenzen in der Innenstadt vielfältiger und noch zukunftsfähiger.
Abgesehen davon wurden am Zähltag (9.6.2018) in den parallel verlaufenden Top-Lagen Mönckeberg- und Spitalerstraße zusammengenommen knapp 12.000 Personen in der Stunde registriert, was ein deutliches Indiz für das hohe Kundenpotenzial des konsumigen östlichen Bereichs der Hamburger City ist.
Großes Potenzial für Nebenstandorte
Belebt sind jedoch keineswegs nur die Innenstädte der größten Shoppingdestinationen. Insgesamt befinden sich acht der zwanzig meistbesuchten Einkaufsstraßen außerhalb der A-Städte, zu denen neben den Big Six auch Stuttgart (Königsstraße: 6.612 Menschen, Rang 13) gehört. An den B-Standorten, die in drei Städtekategorien von 100.000 bis 250.000, 250.000 bis 500.000 und über 500.000 Einwohner unterteilt werden können, gehen Hannover, Wiesbaden und Trier als Sieger hervor.
In der Klasse der Großstädte mit mindestens einer halben Million Einwohnern ist die Bahnhofstraße in Hannover (8.116 Passanten, Position 6) nicht zu schlagen und übertrumpft knapp den Dortmunder Westenhellweg (7.970, Rang 7). Die nächst kleinere Kategorie (250.000 bis 500.000) machen die Wiesbadener Kirchgasse (7.280 Besucher, Rang 9) und die Münsteraner Ludgeristraße (6.608, Platz 14) unter sich aus, während die Simeonstraße in Trier und die Aachener Adalbertstraße verglichen mit den weiteren Standorten zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern das Maß aller Dinge sind.
Hohe Mietpreise machen dem Einzelhandel zu schaffen
Auch wenn die Top-Flaniermeilen der Republik nach wie vor gut besucht sind, stellen die teilweise hohen Mietpreisbelastungen in den besten Lagen viele Retailer zunehmend vor Probleme. So haben die Spitzenmieten in 44 Prozent der etwas mehr als 110 betrachteten Einkaufsstraßen der Top-27-Märkte im Vorjahresvergleich leicht nachgegeben, die Hälfte der analysierten Lagen weisen stabile Werte auf, und sechs Prozent konnten steigende Top-Mieten verbuchen.
Dass die Entwicklung der Mietpreisniveaus jedoch standortspezifisch ist und nicht in einen direkten Zusammenhang mit der allgemeinen Nachfragesituation gebracht werden kann, zeigen die Flächenumsätze und Vermietungszahlen an den Top-10-Standorten: So wurden in den Citylagen der Big Six sowie in Hannover, Leipzig, Nürnberg und Stuttgart im ersten Halbjahr zusammengenommen fast 90.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche neu vergeben. Damit ist das Volumen gegenüber der ersten Jahreshälfte 2017 um 19 Prozent gestiegen, und die Zahl der Vermietungen und Eröffnungen konnte um zwölf Prozent getoppt werden.
„So ist festzuhalten, dass in den wichtigsten deutschen Einzelhandelsmärkten weiterhin viel los ist – sei es hinsichtlich des Passantenaufkommens in den Top-Lagen oder auch der immer wieder neuen Konzepte, die versuchen, die Transformationsprozesse des stationären Handels für sich zu nutzen, statt vor ihnen zu resignieren“, so Scharf abschließend.
Autor: Ralph Kruppa
Foto: Auch in diesem Jahr kaum zu schlagen. Pro Stund wurden in der Kölner Schildergasse mehr als 11.400 Passanten gezählt. Nur in der Münchener Kaufinger Straße waren es mehr.
