Köln | Das Mehrfamilienhaus Venloer Straße 601-603, auch bekannt als „Westcenter“ zählte bisher nicht zu den beliebtesten Wohnquartieren im Kölner Westen. Mit der Übernahme durch den Bestandshalter und Fondsanbieter Wertgrund könnte sich das ändern.
Schon seit knapp zwei Jahren wird an dem 24 Geschosse umfassenden Wohnkomplex mit ebenerdigen Ladenlokalen und den beiden Ankermietern Rewe und dm gebohrt, gestrichen und gefließt. Im April 2016 erwarb das Münchener Unternehmen den Gebäudekomplex unweit der Kreuzung Venloer Straße / Äußere Kanalstraße mit einem Leerstand von knapp einem Drittel. Seither ist viel passiert, wie Marcus Kemmner, Prokurist der Wertgrund Immobilien AG, beim heutigen Pressegespräch ausführte.
Demnach sind aktuell rund 15,8 der insgesamt geplanten 27,5 Millionen Euro an Investitionen bereits verbaut. Die Fassade ist bereits erneuert, 13 der 21 vorhandenen „Stränge“ (Versorgungsleitungen) ebenfalls, zwei weitere befinden sich gerade in der Sanierung. Mit 252 liegt die Zahl der bereits sanierten Wohneinheiten im Zeitplan, 130 davon sind teilsaniert und von so genannten „Altmietern“ belegt, weitere 122 sind vollständig saniert und sollen in Kürze bezogen werden.
Mietpreise auf ortsüblichem Niveau
Panoramablick aus einer vollständig sanierten Wohnung im 17. Stock.
Die Mietpreise liegen dabei auf einem Niveau zwischen knapp 9,50 Euro pro Quadratmeter für teilsanierte Wohnungen bis zu 10,80 Euro pro Quadratmeter für vollständig sanierte Wohnungen (alle beide Werte sind „nettokalt“ zu verstehen). Die Wohnungen gibt es als Ein-, Zwei- und Dreizimmer-Wohneinheiten in jeweils unterschiedlichen Varianten. Größere Einheiten lassen die Gegebenheiten vor Ort nicht zu. „Wir liegen damit unterhalb dessen, was auf dem Wohnungsmarkt im Umfeld derzeit angeboten und auch bezahlt wird“, so Kemmner.
„Als wir den Bestand übernommen haben, waren bereits 122 Wohnungen leergezogen. Wir haben den Mietern, die im Objekt blieben, möglichst nah und während der Sanierungsarbeiten Ersatzwohnungen anbieten können“, erläuterte der Wertgrund-Prokurist. Mit einer Modernisierungsumlage von 1,76 Euro pro Quadratmeter blieben die Eigentümer deutlich unter dem, was möglich gewesen wäre (bis zu drei Euro pro Quadratmeter). Dafür wurden im gesamten Gebäude die asbestbelasteten Fliesenkleber abgetragen und neue Fliesenspiegel eingebaut. Hierfür fielen zusätzliche Mehrkosten in Höhe von 1,14 Millionen Euro an.
Umfassende Sanierung – Herausforderung Wärmeversorgung
Eine besondere Herausforderung ist die Umstellung der Wärmeversorgung. Während die Bestandsmieter auch nach abgeschlossener Teilsanierung weiterhin Elektro-Fußboden-Heizungen haben, werden die vollständig sanierten Wohnungen an das Fernwärmenetz angeschlossen. Im Herbst 2018 soll dann umgestellt werden, ein Datum, dass die Verantwortlichen mit besonderer Spannung erwarten.
In vielen Fluren wird noch kräftig gearbeitet.
Dreifach verglaste Fenster gibt es aber durchgängig, ebenso wie die ebenfalls sanierten Balkone, deren Trennwände nach individuellen Vorgaben mit sechs Farbtönen gestaltet werden können. In den vollständig sanierten Wohnungen sind überdies noch Böden und Bäder vollständig erneuert. Die zur Ostseite gewandten bieten dafür aber den Blick auf das Kölner Stadtpanorama mit Dom und Colonius.
Anzahl der Wohneinheiten steht noch nicht endgültig fest
In vielen Etagen ist es derzeit aber noch laut, dreckig und voller Arbeitsmaterialien. Zwar liegt der Investor mit seinen Sanierungsmaßnahmen voll im Zeitplan. Bis zum Jahreswechsel dürfte es aber wohl noch andauern, bis das frühere „Westcenter“ wieder ohne störende Baustellen auskommt. Derzeit umfasst die gesamte Anlage 407 Wohnungen und 31 Gewerbeeinheiten. Ob es bei der Anzahl der Wohnungen bleibt, könne man derzeit noch nicht sagen. Grund hier ist insbesondere die enorme Nachfrage nach Ein-Zimmer-Wohnungen.
Derzeit noch unvermietbar. Aber auch in ebenerdigen Ladenlokalen sollen ab Ende 2018 die Arbeiten beendet sein.
Und auch bei der Belegung der vorhandenen Gewerbeeinheiten sei man mitten in der Planung. Die beginnt bei der Suche nach geeigneten Fachärzten in den Praxisflächen bis hin zur Vermietung der ebenerdigen Ladenlokale, von denen die meisten derzeit noch Baustelle sind. Bei der Vermietung der vollständig sanierten Wohnungen sei man aber vom ursprünglichen Zeitplan abgerückt, sie erst nach Fertigstellung zu vermieten. Inzwischen finden sich entsprechende Angebote bereits auf den bekannten Immobilienportalen.
Weitere Änderungen – Fertigstellung zum Jahreswechsel
Nicht alles, was ursprünglich geplant war, ließ sich in den vergangenen 18 Monaten auch tatsächlich umsetzen. So musste der Investor früher als gedacht an die Aufzüge ran. „Aufzuganlagen werden nicht besser, wenn man sie vor der Sanierung der Wohnungen erneuert“. Doch früher als geplant stellte sich heraus, dass sie doch schon während der Bauarbeiten saniert werden mussten.
Mitte Dezember 2018, spätestens zu Beginn des Jahres 2019 soll der Gebäudekomplex fertiggestellt sein. Und auch in Sachen Quartiersmanagement wolle man die Mieter nicht ihrem Schicksal überlassen. „Wir haben ein hohes Interesse, mit eigenen Leuten sowohl in der Kundenbetreuung als auch mit Servicetechnikern vor Ort zu bleiben. Nur so können wir den Wiederverkaufswert sichern“, erklärt Kemmner abschließend.
Autor: bfl
Foto: Das Mehrfamilienhaus am Rochusplatz wird derzeit noch saniert. Danach ist es Objekt des Immobilienfonds Wertgrund Wohnselect D.
