Köln | Das Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate hat am heutigen Mittwoch seinen aktuellen Wohnimmobilienbericht für Köln vorgestellt. Die weiterhin spürbare Dynamik des Marktes bringe auch Chancen für bisher nicht angesagte Viertel mit sich.
Angesichts der zuletzt gesunkenen Fertigstellungszahlen und der 2017 nahezu ausgeglichenen Wanderungsbilanz bleibt der Druck auf dem Kölner Wohnungsmarkt unverändert hoch. Immer mehr Familien ziehen ins Umland, da sie bei steigenden Preisen in Köln kaum noch bezahlbaren Wohnraum finden. Doch für die Marktanalysten von BNPPRE bringt die unveränderte Dynamik auch Positives mit sich. Der herrschende Marktdruck birgt die Möglichkeit, traditionelle Strukturen aufzubrechen und neuen Schwung in Lagen zu bringen, die bislang nicht zu den angesagten Veedeln zählten, so einer der Trends.
Bei den Mieten gehört Köln zu den teuersten Standorten in NRW, allerdings sei der Markt zweigeteilt. So gebe es in einfachen und durchschnittlichen Lagen Angebotsmieten im Segment zwischen zehn und 10,80 Euro pro Quadratmeter. In guten oder gar sehr guten Lagen kosteten Mietobjekte auch gerne mal 12,90 bis 13,50 Euro pro Quadratmeter, nettokalt wohlgemerkt. Gerade in diesen Gegenden gibt es kaum noch Wohnungen, für die man weniger als zehn Euro pro Quadratmeter zahle. In den angesagten Vierteln der Stadt werde inzwischen aber wohl die Schallmauer von 20 Euro pro Quadratmeter nach oben durchbrochen. Dies gelte vor allem für die Stadtteile Neustadt-Nord und -Süd.
„Zwar fällt die Suche nach günstigen Wohnungen in Köln zunehmend schwer, in anderen deutschen Metropolen sind die Mietpreisniveaus jedoch deutlich höher. Die Domstadt liegt aktuell in etwa auf dem Niveau von Berlin, Düsseldorf und Hamburg. Über den Gesamtmarkt betrachtet liegt die Durchschnittsmiete aber nur in Köln noch unterhalb der Zwölf Euro-pro-Quadratmeter-Schwelle. Sowohl Düsseldorf als auch Berlin sind in den letzten Jahren vorbeigezogen, wobei gerade die Hauptstadt mit einem Anstieg um fast ein Drittel (+31 %) eine besondere Dynamik an den Tag gelegt hat“, erläuterte Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Preisanstieg auch bei Eigentumswohnungen
Preissteigerungen sind auch im Markt für Eigentumswohnungen zu beobachten, und das auf breiter Front. Während die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den einfachen (2.590 €/m²) und durchschnittlichen Lagen (2.760 €/m²) dicht beieinanderliegen, ist in den guten Lagen deutlich mehr (3.640 €/m²) zu zahlen. Der Aufschlag für die sehr guten Lagen ist nochmals größer und die Preise (4.600 €/m²) haben sich vom restlichen Markt ein wenig abgekoppelt.
Aber auch in den guten Lagen finden sich mittlerweile einige Veedel (Altstadt-Nord; westlicher Teil der Neustadt), in denen häufig mit Angebotspreisen von im Schnitt über 4.000 €/m² kalkuliert werden muss. Bei den durchschnittlichen Lagen liegt das untere Ende der Preisspanne überraschenderweise nur knapp über der 1.000 €-Schwelle. Verantwortlich hierfür ist ein Sondereffekt. Viele Wohnungen, die derzeit auf dem Markt sind, befinden sich in älteren Hochhäusern. Sie sind daher für die Beurteilung der Wohnungs- und Lagequalität nicht wirklich repräsentativ.
Wie auf dem Mietwohnungsmarkt gibt es auch beim Wohneigentum einen starken Nachfrageüberhang. Nicht selten können Nachfrager gar nicht adäquat bedient werden, weil es zu wenig verfügbare Kaufobjekte gebe. So wundert es kaum, wenn die Zahl der verkauften Wohnobjekte im vergangenen Jahr um 13 Prozent auf rund 5.600 zurückging. Das Transaktionsvolumen lag in diesem Zeitraum bei rund 1,35 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 15 Prozent entsprach.
Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens waren die linksrheinischen Stadtbezirke Rodenkirchen, Lindenthal sowie der Bezirk Innenstadt, zu dem auch der rechtsrheinische Stadtteil Deutz gehört. Auf sie entfallen alleine 57 Prozent des Gesamtumsatzes. Wegen der rückläufigen Umsätze und Verkäufe auf dem Wohnungsmarkt sank auch der Durchschnittspreis für eine Wohnung in Köln leicht um drei Prozent auf rund 240.000 Euro, ein Beleg für ein unverändert hohes Preisniveau.
Auch der Markt für so genannte Zinshäuser, also Wohn und gemischt genutzte Objekte mittlerer Größe, bleibt ausgesprochen angespannt. Das liege weniger an der unverändert hohen Nachfrage, aber es fehlen einfach Verkäufer. 2017 ging die Zahl der Verkäufe erneut deutlich, auf jetzt 547 zurück. Mit 842 Millionen Euro wurden die erzielten Transaktionserlöse indes um neun Prozent übertroffen. Mehr als ein Drittel aller verkauften Objekte war dabei teurer als eine Million Euro (2016: 28 Prozent).
Viel Optimismus im Ausblick
Die Millionenstadt am Rhein befindet sich in einer sehr dynamischen Marktlage, zumindest in Sachen Wohnimmobilien. Dabei wurde Köln in den letzten Jahren von einer Dynamik erfasst, die es ermöglicht, viele Stadtteile voranzubringen und somit das Erscheinungsbild und die Wahrnehmung positiv zu beeinflussen. „Dies wird aber nicht von jetzt auf gleich geschehen und so dürften sich in den kommenden Jahren vielerorts spannende Potenziale ergeben“, so Meszelinsky. Die Immobilienberater sehen aber einen unverändert hohen Investitionsbedarf, um die Zahl attraktiver Wohnobjekte stabil zu halten. Allerdings werde es erst dann ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und nachfrage geben, wenn wieder in ausreichendem Maße gebaut werde.
Autor: rk
Foto: Kölner Wohnobjekte sind knapp. Die Preise steigen dank des anhaltenden Nachfrageüberhangs in allen Segmenten.
